独栋公寓之所以便宜，主要原因可以归纳为以下几点：
产权年限短：
独栋公寓的产权年限通常比住宅短，一般为40年或50年，而住宅的产权年限为70年。较短的产权年限意味着公寓的市场价值相对较低。
土地性质不同：
独栋公寓通常建在商业或工业用地上，而住宅则建在住宅用地上。商业和工业用地的土地成本通常低于住宅用地，因此公寓的建造成本也相对较低。
贷款政策严格：
购买独栋公寓时，贷款政策通常比购买住宅更为严格，首付比例更高，贷款期限更短，且贷款利率也较高。这增加了购买公寓的门槛和成本。
生活成本高：
独栋公寓的水电费用通常按照商业标准收取，高于住宅的民用水电标准。此外，公寓可能不通燃气，增加了生活成本。
税费负担重：
购买独栋公寓的税费通常比购买住宅的税费要高，且在二手房交易时，公寓的税费计算方式和金额也更复杂。
户型较小：
独栋公寓的户型通常较小，适合单身或小家庭居住。较小的户型意味着较低的建造成本和销售价格。
居住体验一般：
独栋公寓往往位于商业用地，人员流动性高，私密性较差；且多为通道式结构，缺乏南北通透的户型，导致居住体验不如住宅。
市场供需关系：
在某些地区，由于独栋公寓的供应量大于需求量，市场竞争激烈，导致其价格相对较低。
综上所述，独栋公寓之所以便宜，主要是由于其产权年限短、土地性质不同、贷款政策严格、生活成本高、税费负担重、户型较小、居住体验一般以及市场供需关系等多方面因素共同作用的结果。
