验房时需要准备和注意的事项包括：
准备资料
购房合同
交房通知书
身份证原件及复印件
婚姻状况证明（如按揭客户提供）
购房尾款、维修资金、物管费、办理分户产权手续的费用等
售楼说明书
验房工具
卷尺、直尺、小锤子、电笔
手电筒、长棍子
测量工具（如测距仪）
相机（带日期显示功能，用于拍照记录问题）
验房要点
房屋质量：检查是否有裂缝、空鼓、渗水等问题。
设施设备：核对买卖合同上注明的设施、设备是否齐全且工作正常。
水电检查：确认水、电、天然气、上下水管道是否通畅。
面积核对：实测套内面积与购房合同上的面积是否一致。
证件检查：查看三书一证一表，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。
注意事项
验房时注意房屋布局和配置是否符合合同要求。
检查门窗的密封性、开合顺畅性以及五金件的完好性。
墙面地面检查平整度，有无空鼓现象。
检测下水及排污管道是否通畅。
确认安防及门禁系统是否正常运作。
记录所有发现的问题，并及时与开发商沟通解决。
请根据上述要点准备相关资料和工具，并在验房时仔细检查各项内容，以确保房屋符合交付标准。
